Drømmer du at købe en andelsbolig?
Har du en drøm om at købe bolig i fællesskab med andre? Så har du sikkert overvejet at købe en andelsbolig. At købe andelsbolig er anderledes og mere kompliceret end at købe ejerbolig. Derfor kan der være gode grunde til at være opmærksom og få handlen gennemgået af en advokat. Her på siden kan du læse om, hvad der kendertegner en andelsbolig, og hvad der er vigtigt for dig at være opmærksom på, når du overvejer et andelsboligkøb.
Hvad er en andelsbolig?
En andelsbolig er en lejlighed eller et rækkehus, hvor du i fællesskab med de øvrige andelshavere ejer og driver ejendommen. Det særlige ved denne boligform er blandt andet det tætte fællesskab, hvor man mødes til foreningsmøder og sammen tager beslutninger for bygningerne og gårdmiljøet heromkring. Ligeledes er man fælles om at vedligeholde ejendommen.
Et andet kendetegn for andelsboligen er, hvordan økonomien fungerer. Når du køber en andelsbolig, ejer du ikke din lejlighed ligesom, hvis du købte en ejerlejlighed. I stedet ejer du brugsretten til din andel af ejendommen.
Ofte vil det være billigere for dig at købe en andelsbolig i stedet for en ejerlejlighed, fordi du ikke skal betale ejendomsværdiskat. Men samtidig skal du være indforstået med, at du bliver en del af en fællesøkonomi.
Er fællesøkonomien sund?
Som andelshaver betaler du en månedlig afgift, til foreningens drift/udgifter.
Før du køber en andelsbolig, er det derfor vigtigt, at du har sat dig ind i foreningens økonomi. I den forbindelse er det centralt at undersøge ejendommens generelle stand. Om andelsforeningens økonomi er sund, afhænger altså blandt andet af, om den løbende har haft og har planer for de nødvendige renoveringer af bygningen. Har foreningen gennem årene ikke sørget for løbende renovering, betyder det typisk, at der i fremtiden venter en stor udgift hertil, som vil få den månedlige afgift til at stige markant.
Få overblik over andelsforeningens tilstand
For et få et overblik over, hvordan det går i andelsforeningen, er det en god ide at læse referaterne fra de seneste års generalforsamlinger. Her vil du få viden om, hvilke udgifter der følger med, hvis du køber en andel i foreningen. Regnskaber og budgetter viser dig, om foreningens økonomi er sund. Er foreningen gældsat? Har de seneste år givet et positivt eller negativt resultat? Har foreningen sat penge af som opsparing til vedligeholdelse eller lignende?
Sådan opgøres prisen på din andel
Der er ikke fri markedspris for andelsboliger. Det er lovbestemt, hvordan prisen må fastsættes. Overpris er ulovligt.
Prisen for din andelsbolig, er prisen for din bestemte andel af foreningens formue. Det bestemmes i reglen ud fra din lejligheds areal, i forhold til det samlede areal for hele ejendommen. f.eks. 85/690.
Foreningens formue er bestemt af ejendommen værdi, fratrukket foreningens gæld.
Til formueandelen kan være lagt et tillæg for konkrete forbedringer på den pågældende lejlighed.
Sådan vurderes prisen på andelsejendommen
For at vurdere værdien af andelsejendommen bruges en af tre nedenstående principper:
1. Anskaffelsesprisen
Værdien af ejendommen består af den pris, som foreningen betalte, da den blev stiftet. Har foreningen sørget for forbedringer af ejendommen, lægges disse oveni.
2. Valuar-vurdering
Værdien af ejendommen vurderes, som om den var en udlejningsejendom. En valuar gennemgår ejendommen og dens stand og sammenligner dette med priserne på tilsvarende bygninger i området. Mange andelsforeninger bruger denne model, fordi det resulterer i en højere prisfastsættelse.
3. Den offentlige ejendomsvurdering
Også her vurderes prisen på andelsboligen ud fra udlejningsejendomme i lokalområdet, men i den offentlige ejendomsvurdering sker det med udgangspunkt i en statistisk analyse af de salg af udlejningsejendomme, som kommunen har registreret.
De fleste andelsboligforeninger har tidligere benyttet vurderingsprincip 1 eller 3, men er gået over til princip 2. Dette har typisk betydet en væsentlig værdistigning for dem der var andelshavere på det tidspunkt, og en højere anskaffelsespris for de senere købere.
Processen
Andelsboliger sælges oftest uden ejendomsmægler. Er det an attraktiv forening, er der venteliste. Handlen ekspederes i reglen af foreningens forretningsfører, sekretær eller kasserer.
Det skal ikke tinglyses som ved en ejerbolig, så der er ikke denne udgift.
Du kan som regel optage lån på op til 80% af værdien af din andel, ganske som ved køb af en ejerbolig.